Heizkostenabrechnung im Mietrecht: die Grundzüge

Wird ein Mehrfamilienhaus zentral mit Gas beheizt, verteilt der Vermieter die Kosten über die Heizkostenabrechnung. Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass ein großer Teil nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet wird. Wer die Grundregeln kennt, kann seine Abrechnung gezielt prüfen.

Kurz gesagt: Bei einer zentralen Gasheizung verteilt der Vermieter die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung: 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche. Seit 2023 muss er sich außerdem an den CO2-Kosten beteiligen, je nach energetischem Zustand des Hauses mit 0 bis 95 Prozent. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums kommen, bei Fehlern dürfen Mieter kürzen.

Wann die Heizkostenverordnung gilt

Die Heizkostenverordnung, kurz HeizkostenV, regelt die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in Gebäuden mit zentraler Heizungs- oder Warmwasseranlage sowie bei Wärmelieferung, etwa aus einem Wärmenetz. Sie verpflichtet den Gebäudeeigentümer, den Verbrauch der einzelnen Nutzer zu erfassen und die Kosten danach zu verteilen.

Typischer Anwendungsfall ist das Mehrfamilienhaus mit einer zentralen Gasheizung im Keller. Der Vermieter bezieht das Gas, betreibt die Anlage und rechnet die Kosten anteilig mit den Mietern ab. In jeder Wohnung erfassen Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler den Verbrauch.

Hast du dagegen eine Gasetagenheizung mit eigenem Gaszähler und eigenem Liefervertrag, rechnest du direkt mit deinem Lieferanten ab. Die Heizkostenverordnung spielt dann für deine Heizkosten in der Regel keine Rolle.

Die Heizkostenabrechnung ist meist Teil der jährlichen Betriebskostenabrechnung, für die die allgemeinen mietrechtlichen Regeln des BGB gelten.

Ausnahmen von der Pflicht zur Verbrauchserfassung sieht die Verordnung nur in eng begrenzten Fällen vor.

Wenn du direkt nachrechnen willst: Der Rechner zeigt Gastarife für deine Postleitzahl und deinen Verbrauch.

Verteilung nach Verbrauch und Fläche

Nach § 7 Absatz 1 HeizkostenV sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten werden nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum verteilt.

Für bestimmte Gebäude schreibt die Verordnung den Anteil fest vor: In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen, mit Öl oder Gas beheizt werden und deren freiliegende Leitungen überwiegend gedämmt sind, sind 70 Prozent nach Verbrauch zu verteilen.

Der verbrauchsunabhängige Anteil deckt Kosten ab, die unabhängig vom individuellen Heizverhalten entstehen, etwa Wärmeverluste der Leitungen oder die Grundlast der Anlage. Der verbrauchsabhängige Anteil sorgt dafür, dass sparsames Heizen sich in der eigenen Abrechnung bemerkbar macht.

Welcher Schlüssel in deinem Haus gilt, muss aus der Abrechnung hervorgehen.

Welche Kosten umgelegt werden dürfen

§ 7 Absatz 2 HeizkostenV zählt auf, welche Kosten zum Betrieb der zentralen Heizungsanlage gehören. Dazu zählen die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, also bei einer Gasheizung die Gaskosten, sowie die Kosten des Betriebsstroms.

Hinzu kommen die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz sowie die Kosten der Verbrauchserfassung einschließlich Anmietung, Eichung, Berechnung und Aufteilung.

Reparaturen und Instandsetzung gehören nicht zu den umlagefähigen Heizkosten. Auch Verwaltungskosten des Vermieters dürfen nicht über die Heizkostenabrechnung verteilt werden.

Prüfe in deiner Abrechnung, ob die aufgeführten Kosten zu diesen Kategorien passen. Fallen ungewöhnliche Posten auf, kannst du Einsicht in die Belege verlangen, um die Abrechnung nachzuvollziehen.

Wie werden die CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt?

Seit dem 1. Januar 2023 dürfen Vermieter den CO2-Preis auf Gas und Heizöl nicht mehr vollständig auf die Mieter abwälzen. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) verteilt die Kosten nach einem Stufenmodell. Maßstab ist der CO2-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Je schlechter das Haus gedämmt ist, desto höher ist der Anteil des Vermieters.

So wird gerechnet: Der Vermieter teilt die CO2-Menge des Gebäudes, die auf der Gasrechnung steht, durch die gesamte Wohnfläche. Ein Haus mit 600 Quadratmetern und 21.000 Kilogramm CO2 im Jahr kommt auf 35 Kilogramm je Quadratmeter und landet damit in der Stufe 32 bis unter 37 Kilogramm. Mieter und Vermieter tragen die CO2-Kosten dann je zur Hälfte.

In der Heizkostenabrechnung muss der Vermieter angeben, wie das Gebäude eingestuft wurde, welcher Anteil an den CO2-Kosten auf dich entfällt und wie er berechnet wurde. Fehlen diese Angaben, darfst du deinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen.

Gasetagenheizung mit eigenem Vertrag: Schließt du den Gasvertrag selbst ab, zahlst du die CO2-Kosten zunächst komplett über deine Gasrechnung. Den Anteil des Vermieters musst du dann selbst einfordern, in Textform und innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Jahresrechnung deines Lieferanten. Die nötigen Angaben zur CO2-Menge und zu den CO2-Kosten stehen auf der Gasrechnung.

Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen

Die Heizkostenverordnung verlangt nicht nur eine korrekte Verteilung, sondern auch transparente Informationen. Nach § 6a HeizkostenV müssen Abrechnungen bestimmte Angaben enthalten, darunter Vergleiche des eigenen Verbrauchs mit dem Verbrauch eines normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzers derselben Nutzerkategorie.

Außerdem ist ein Vergleich des witterungsbereinigten Energieverbrauchs des jüngsten Abrechnungszeitraums mit dem vorhergehenden Abrechnungszeitraum in grafischer Form vorgesehen. So kannst du erkennen, ob sich dein Verbrauch unabhängig vom Wetter verändert hat.

Sind fernablesbare Erfassungsgeräte installiert, schreibt die Verordnung zusätzlich regelmäßige Verbrauchsinformationen während des Jahres vor. Damit kannst du dein Heizverhalten zeitnah anpassen, statt erst mit der Jahresabrechnung von einem hohen Verbrauch zu erfahren.

Teilt der Gebäudeeigentümer diese Informationen nicht oder nicht vollständig mit, sieht § 12 HeizkostenV ein Kürzungsrecht vor.

Nutze die Vergleichsangaben aktiv. Liegt dein Verbrauch deutlich über dem Durchschnitt vergleichbarer Nutzer, kann ein Blick auf Heizgewohnheiten, Lüftungsverhalten und Thermostateinstellungen lohnen.

Kürzungsrechte der Mieter

§ 12 Absatz 1 HeizkostenV gibt Nutzern ein Recht zur Kürzung, wenn Vorgaben der Verordnung nicht eingehalten werden. Werden die Kosten entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Nutzer den auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent kürzen.

Hat der Gebäudeeigentümer entgegen den Vorgaben der Verordnung keine fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfassung installiert, beträgt das Kürzungsrecht 3 Prozent. Dasselbe gilt, wenn die nach § 6a vorgeschriebenen Informationen nicht oder nicht vollständig mitgeteilt werden.

Diese Kürzungsrechte gelten im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Eigentümers zur Gemeinschaft sind sie nach § 12 Absatz 1 HeizkostenV nicht anzuwenden.

Wenn du eine Kürzung vornehmen möchtest, teile sie dem Vermieter schriftlich mit und begründe sie. Bei Unsicherheit über die Voraussetzungen hilft ein Mieterverein weiter.

Die Kürzung bezieht sich auf deinen Anteil an den betroffenen Heiz- beziehungsweise Warmwasserkosten, nicht auf die gesamte Betriebskostenabrechnung.

Fristen und Prüfung der Abrechnung

Für die Betriebskostenabrechnung einschließlich der Heizkosten gelten die Fristen des § 556 Absatz 3 BGB. Über Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Auch für dich gilt eine Frist: Einwendungen gegen die Abrechnung musst du spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Danach kannst du sie nicht mehr geltend machen, es sei denn, du hast die Verspätung nicht zu vertreten.

Prüfe die Abrechnung deshalb zeitnah. Kontrolliere den Abrechnungszeitraum, den Verteilerschlüssel, die abgelesenen Werte deiner Erfassungsgeräte, die Gesamtkosten und die Vorauszahlungen, die du geleistet hast.

Erscheinen dir einzelne Positionen unklar, verlange Belegeinsicht. Ergeben sich Fehler, widersprich schriftlich und nenne die beanstandeten Punkte konkret.

Checkliste

• Abrechnungszeitraum und Zugangsdatum notieren
• Verteilerschlüssel nach Verbrauch und Fläche prüfen
• Eigene Verbrauchswerte mit dem Ableseprotokoll vergleichen
• Kostenpositionen auf Umlagefähigkeit prüfen
• Vergleichsangaben nach § 6a suchen
• Geleistete Vorauszahlungen abgleichen
• Bei Unklarheiten Belegeinsicht verlangen
• Einwendungen innerhalb von zwölf Monaten schriftlich erheben

Fazit

Die Heizkostenverordnung sorgt dafür, dass ein Großteil der Heizkosten nach tatsächlichem Verbrauch verteilt wird. Prüfe Verteilerschlüssel, Kostenpositionen und Verbrauchswerte zeitnah und nutze bei Verstößen deine Kürzungsrechte und die Einwendungsfrist.

Gastarife für deine Postleitzahl vergleichen · Kosten selbst berechnen